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ray | 27th Jun 2008, 11:57 AM | 財經剪輯 | (130 Reads)
內部重組新中(917)擬A股上市

23-06-2008 APPLE 齊明

新 世 界 中 國 (917) 計 劃 重 組 若 干 物 業 權 益 , 以 便 於 適 當 時 候 注 入 深 圳 上 市 公 司 , 以 達 致 A 股 上 市 目 標 。

重組 權 益 的 3 項 上 海 物 業 , 資 產 值 約 59.30 億 港 元 , 重 組 前 分 別 由 新 中 及 董 事 杜 惠 愷持 有 不 同 股 權 , 重 組 計 劃 是 成 立 新 中 地 產 持 有 3 項 物 業 , 按 資 產 值 計 , 新 中 佔 新 中地 產 56.46% , 杜 惠 愷 佔 43.54% , 未 來 的 發 展 , 或 將 3 項 物 業 注 入 一 間 深 圳 上 市 公司 , 屆 時 上 市 公 司 將 由 新 中 地 產 控 制 , 該 深 圳 上 市 公 司 因 財 政 影 響 在 重 組 中 , 據 報與 新 中 達 成 共 識 , 但 仍 未 協 議 。

加 速 發 展   資 金 需 求 殷

新中 的 安 排 , 目 標 是 於 A 股 上 市 , 暫 時 來 看 , 只 是 形 象 問 題 , 但 於 A 股 上 市 , 亦 不 一定 形 象 轉 佳 , 至 於 多 一 集 資 平 台 , 暫 時 也 是 想 當 然 , 於 任 何 股 市 集 資 , 必 須 市 場 形勢 配 合 , 如 說 多 一 集 資 平 台 , 亦 只 是 長 遠 計 劃 , 因 此 , 新 中 的 計 劃 , 並 未 對 股 價 帶來 反 應 , 疲 弱 依 然 。

新 中 是 一 家 最 早 進 軍 內 地 樓 市 的 本 港 上 市 公 司 , 由 於 早年 圈 地 的 政 策 , 土 地 成 本 特 低 , 近 年 土 地 價 格 急 升 , 資 產 豐 厚 , 而 土 地 政 策 的 改 變, 亦 促 成 新 中 的 囤 積 策 略 改 為 較 進 取 發 展 , 因 而 對 資 金 需 求 殷 切 , 以 應 付 繳 交 地 價及 發 展 , 經 過 集 資 後 , 新 中 去 年 底 的 淨 借 貸 仍 達 70 億 元 以 上 。

去 年 起 內 地 樓 市 出現 變 動 , 銷 售 速 度 緩 慢 , 對 資 金 需 求 更 殷 , 而 新 中 借 貸 雖 多 , 資 產 亦 龐 大 , 淨 借 貸比 率 只 是 26% 水 平 , 壓 力 仍 非 大 , 未 來 則 看 樓 市 形 勢 而 定 , 但 亦 可 以 對 深 圳 上 市 公司 注 資 , 因 該 公 司 規 模 不 大 , 新 中 可 以 承 擔 。

新 中 的 計 劃 , 是 一 種 策 略 , 基 本 上 對 其 經 營 並 無 影 響 , 即 使 重 組 權 益 時 導 致 會 計 上 出 售 及 收 購 的 處 理 , 亦 只 是 特 殊 項 目 。

新中 至 今 年 6 月 止 年 度 , 將 完 成 物 業 1076 萬 方 呎 , 已 預 售 73% , 相 信 業 績 較 上 年 度為 佳 , 而 內 房 股 的 表 現 , 不 在 於 過 去 業 績 , 而 在 於 未 來 展 望 , 目 前 情 況 不 明 , 宜 採保 留 態 度 。 新 中 的 PE , 遠 低 於 同 業 的 龍 頭 , 主 要 是 市 場 對 其 售 樓 能 力 有 所 懷 疑 。

樓 市 欠 佳   折 讓 難 收 窄

於資 產 方 面 , 由 於 土 地 儲 備 達 2.8 億 方 呎 , 平 均 成 本 仍 然 相 當 低 , 如 作 重 估 , 會 有 龐大 增 值 , 於 完 成 物 業 出 售 時 , 將 可 錄 得 相 當 毛 利 率 , 近 半 年 的 毛 利 率 , 仍 然 維 持 於 33% 水 平 , 問 題 是 物 業 銷 售 的 進 度 而 已 。

新 中 現 價 4.27 元 , 往 績 PE 36.5 倍( 不 計 特 殊 項 目 ) , 息 率 1.8 厘 , 今 年 度 業 績 不 作 估 計 , 展 望 暫 不 明 朗 , 雖 較 賬 面資 產 值 折 讓 40% , 實 際 折 讓 更 大 , 而 樓 市 不 明 朗 , 折 讓 難 收 窄 , 即 使 於 A 股 上 市 ,也 無 幫 助 , 不 宜 為 其 財 技 而 有 所 憧 憬 。
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